Пазарът на недвижими имоти във Великобритания става все по-непредсказуем за продавачите. Практиката на внезапно сваляне на цената в последния момент, известна като „газъндеринг“, засяга все повече сделки.
Настоящата икономическа обстановка прави продажбата на жилище във Великобритания все по-сложна задача. Намирането на купувач е затруднено поради високите лихви по ипотечните кредити и факта, че броят на предлаганите имоти на пазара е близо до 12-годишен връх.
В резултат на това, когато продавачите намерят купувач, те са склонни на компромиси, за да не загубят сделката. Купувачите осъзнават своето предимство и някои от тях прибягват до намаляване на първоначално предложената сума непосредствено преди официалната размяна на договорите.
Според Асоциацията по конвейерсинг (The Conveyancing Association), тази практика, наричана „газъндеринг“ (gazundering), засяга все повече хора в настоящия пазар, диктуван от купувачите.
Какво е газъндеринг и по какво се различава от газъмпинг?
Същност на проблема: Газъндерингът възниква, когато купувачът поиска намаляване на цената малко преди размяната на договорите, заплашвайки да се откаже от сделката, ако искането му не бъде удовлетворено. По този начин продавачът е поставен под огромен натиск да приеме по-ниска сума, за да не провали продажбата.
Бет Рудолф, директор в Асоциацията по конвейерсинг, уточнява, че това действие е коренно различно от случаите, в които купувачът открива реален проблем – например нужда от структурен ремонт след експертен оглед, което принуждава банката да задържи част от ипотеката. Подобни казуси са обосновани и обикновено страните по веригата намират компромис.
Разликата с газъмпинг (gazumping): При газъмпинга ситуацията е обратна - продавачът вече е приел устна оферта от един купувач, но впоследствие приема по-висока оферта от друг, преди договорите да бъдат подписани.
Законна ли е тази практика?
Свалянето на цената в последния момент не е незаконно в Англия, Уелс и Северна Ирландия. Причината е, че продажбата на имот не е правно обвързваща, докато договорите не бъдат официално разменени. Дотогава всяка приета оферта е просто устно споразумение. Практиката е законна и в Шотландия, но се среща много по-рядко благодарение на строгите етични правила, въведени от Шотландското правно общество.
Защо случаите зачестяват?
В момента пазарът се диктува от купувачите, тъй като предлагането надвишава търсенето. Подобна тенденция е наблюдавана и през 80-те години на миналия век след ръста на отнетите жилища.
Днес основните фактори са икономическите затруднения и инфлацията, породени от конфликта в Иран, които ограничават броя на платежоспособните купувачи. Допълнително влияние оказва новият Закон за правата на наемателите (Renters' Rights Act), който кара някои наемодатели да разпродават имотите си, за да избегнат финансови рискове.
Според Министерството на жилищното строителство, общностите и местното самоуправление, средната покупка на дом отнема около 120 дни, като една на всеки три сделки пропада. Това струва на продавачите около 400 милиона лири годишно, а на икономиката – до 1,5 милиарда лири.
Как да се защитите като продавач?
Въпреки че рискът не може да бъде напълно избегнат, експертите препоръчват няколко превантивни стъпки:
- Предварителен пакет документи: Използвайте агент и адвокат, които подготвят т.нар. „Пакет готовност за продажба“ (Sale Ready Pack). Той съдържа цялата правна и техническа информация за имота още преди обявяването му на пазара. Така потенциалните проблеми се изчистват предварително.
- Проверка на финансите: Когато получите оферта, изисквайте доказателство за предварително одобрение за ипотека (mortgage in principle) или официално доказателство за налични средства при плащане в брой.
Очаква се новото правителство да въведе реформи, които ще изискват цялата информация за имота да се събира и проверява предварително. Крайната цел е въвеждането на обвързващи условни договори, които ще налагат финансови санкции на всяка страна, която се откаже от сделката единствено с цел извличане на ценово предимство.
В дълбочина: Анализ на Новини Лондон
Несигурността при сделките с недвижими имоти е сериозен дефицит на британската правна система в сравнение с континенталния модел в Обединена Европа (ЕС).
Докато в много европейски държави предварителните договори имат силна правна тежест и предвиждат солидни неустойки при отказ, английската система оставя участниците уязвими до самия край на процеса.
Тази липса на регулация не само генерира огромен стрес за гражданите, но и води до преки загуби за икономиката в размер на над 1 милиард лири годишно.
Обещаните правителствени реформи към по-прозрачен и обвързващ процес са закъсняла, но абсолютно необходима стъпка, която ще стабилизира пазара и ще върне доверието на купувачи и продавачи в условията на високи лихви и икономическа стагнация.
(информация: Британски медии | снимка: авторско генерирано тематично изображение Новини Лондон ИИ)
